집값 15억 vs 15억 1천만 원, 주담대 한도가 2억 차이 나는 이유 (10·15 대책 1년 후)

올해 서울 아파트 거래 통계를 훑다가 숫자 하나가 눈에 걸렸습니다.

서울 아파트 거래가 전체적으로 늘어난 가운데 15억~25억 구간만 유독 26.7% 뛰었습니다. 같은 기간 25억 초과 구간은 10.7% 줄었고요. 집값이 비쌀수록 사는 사람이 줄어드는 건 자연스러워 보여도, 딱 이 구간만 튀어 오른 데는 이유가 있습니다. 대출 한도입니다.

10·15 대책이 발표된 지 어제로 1년, 주담대 한도가 실제로 적용되기 시작한 건 오늘로 1년째입니다. 이 글에서는 그 한도가 집값 구간마다 어떻게 갈리는지, 월 상환액으로 바꾸면 얼마나 차이가 나는지, 그리고 거래 통계에 어떤 흔적이 남았는지를 정리했습니다. 한도표와 월 상환액은 제가 직접 계산했고, 언론 보도와 맞춰본 부분은 따로 표시해 뒀습니다.

(세무·대출 자문이 아니라 정보 정리 글입니다. 실제 한도는 은행 심사에서 달라질 수 있습니다.)

1. 한도는 집값 구간으로 갈립니다

수도권·규제지역에서 주택을 사려고 받는 주택담보대출은, 집값(시가)에 따라 최대 한도가 이렇게 정해져 있습니다. 2025년 10월 16일부터 적용됐고, 보도 기준으로 지금도 같은 구조가 유지되고 있습니다.

시가 구간	주담대 최대 한도
15억 원 이하	6억 원
15억 원 초과 ~ 25억 원 이하	4억 원
25억 원 초과	2억 원

서울은 전역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶여 있어서 서울에서 집을 사는 분이라면 사실상 전부 이 표 안에 들어옵니다. 경기도는 일부 지역만 해당하는데, 어느 지역인지는 제가 확인한 기사에 목록이 없었습니다. 경기권 매수를 생각 중이라면 해당 시·군이 규제지역인지 먼저 확인하세요.

이 표를 집값 몇 개에 대입해서 직접 계산해 봤습니다.

집값	최대 대출	집값 대비 대출 비율	필요한 자기 돈 (취득세 등 제외)
15억	6억	40.0%	9억
15억 1천만	4억	26.5%	11억 1천만
20억	4억	20.0%	16억
25억	4억	16.0%	21억
25억 1천만	2억	8.0%	23억 1천만
30억	2억	6.7%	28억

15억짜리 집과 15억 1천만 원짜리 집은 가격이 1천만 원 차이인데 대출은 2억이 갈립니다. 매수자 입장에서는 필요한 현금이 9억에서 11억 1천만 원으로 2억 이상 뛰는 셈입니다. 25억 선도 마찬가지입니다.

한 가지 더, 한도가 6억이라고 다 6억이 나오는 건 아닙니다. 규제지역에서는 LTV 40%가 따로 걸립니다(일반 기준이고 생애최초 같은 우대 조건은 은행에 확인이 필요합니다). 예를 들어 12억 집이라면 LTV로 4억 8천만 원, 소득이 부족하면 DSR에서 더 낮아질 수 있고요. 결국 LTV, DSR, 구간별 절대한도 중에서 가장 낮은 금액이 최종 한도입니다. 6억은 15억 정확히에서만 LTV와 맞아떨어지는 최대치라고 보시면 됩니다.

참고로 재건축·재개발 이주비 대출은 집값과 상관없이 최대 6억이 유지됩니다.

2. 한도 2억 차이는 월 얼마일까

대출이 줄어들면 이자 부담도 줄어드니 좋은 거 아니냐 싶지만, 그만큼 내 돈이 더 들어간다는 뜻이라 단순하지 않습니다. 그래도 월 상환 부담이 얼마나 차이 나는지는 알아두면 좋습니다. 금리 연 4%, 30년 원리금균등으로 계산했습니다.

대출금	월 상환액
6억	약 286만 원
4억	약 191만 원
2억	약 95만 원

구간이 한 칸 내려갈 때마다 월 상환액이 약 95만 원씩 줄어듭니다. 대신 그만큼 집값의 더 많은 부분을 현금으로 메워야 하죠. 한도가 낮은 구간에서는 대출 이자 걱정보다 “그 현금을 어디서 마련하느냐”가 먼저 막힙니다.

3. 스트레스 DSR 하한 3%도 같이 봐야 합니다

한도는 금액 제한만 있는 게 아닙니다. 같은 날 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한도 1.5%p에서 3.0%p로 올랐습니다. DSR을 계산할 때 실제 금리에 가상으로 더하는 금리가 두 배가 됐다는 뜻이라, 소득으로 받을 수 있는 대출 자체가 줄어듭니다.

가정은 이렇습니다. 연 금리 4%, 30년 원리금균등, 다른 대출 없음, DSR 40%. 변동형은 스트레스 금리를 100% 반영하고 5년 주기형은 40%만 반영합니다.

연소득	유형	가산 1.5%p일 때	가산 3.0%p일 때	차이
5천만 원	변동형	2억 9,400만	2억 5,100만	-4,300만 (-14.7%)
5천만 원	주기형	3억 2,500만	3억 400만	-2,200만 (-6.6%)
7천만 원	변동형	4억 1,100만	3억 5,100만	-6,000만 (-14.7%)
7천만 원	주기형	4억 5,500만	4억 2,500만	-3,000만 (-6.6%)
1억 원	변동형	5억 8,700만	5억 100만	-8,600만 (-14.7%)
1억 원	주기형	6억 5,000만	6억 700만	-4,300만 (-6.6%)

연소득 5천만 원 구간은 당시 언론 보도(대출 한도 감소 시뮬레이션)와 같은 숫자가 나왔습니다. 7천만 원과 1억 원은 같은 방식으로 제가 계산을 확장한 것이고, 반올림 때문에 보도 수치와 100만 원 안팎으로 다를 수 있습니다.

표에서 눈여겨볼 건 유형별 차이입니다. 같은 소득이라도 변동형이 주기형보다 한도 감소폭이 두 배 이상 큽니다. 소득이 높아도 변동형으로 받으면 한도가 구간 절대한도(6억·4억·2억)보다 DSR에서 먼저 막히는 경우가 생깁니다.

4. 거래 통계에 남은 흔적

이제 처음 얘기했던 통계입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로 2025년 7~8월과 2026년 7~8월의 서울 아파트 거래를 가격대별로 비교한 헤럴드경제 분석입니다(해제거래와 법인·공공기관 매수는 제외).

구간	2025년 7~8월	2026년 7~8월	변화
15억 이하	6,529건	7,068건	+8.3%
15억 초과 ~ 25억 이하	1,098건	1,391건	+26.7%
25억 초과	606건	541건	-10.7%

전체 거래에서 차지하는 비중으로 보면 15~25억 구간은 13.3%에서 15.5%로 올랐고, 25억 초과는 7.4%에서 6.0%로 내려갔습니다.

구별로 보면 더 선명합니다. 동작구는 15억 이하 거래가 255건에서 149건으로 줄고, 15~25억 거래는 83건에서 144건으로 늘었습니다. 영등포구도 15억 이하가 386건에서 266건(약 31% 감소)으로 줄어든 반면 15~25억은 46건에서 97건으로 두 배 넘게 늘었습니다.

매수자 연령도 달라졌습니다. 법원 등기정보 기준 서울의 20~30대 매수인은 같은 기간 12,282명에서 15,112명으로 약 23% 늘었고, 전체 매수인 중 비중도 약 36%에서 41%가 됐습니다.

기사에 인용된 전문가들은 이걸 이렇게 해석합니다. 25억을 넘으면 대출이 너무 적게 나오니, 대출이 어느 정도 되는 구간에서 갈아타거나 사다리에 올라타려는 수요가 몰렸다는 겁니다. 한 교수는 영끌이 생존매수로 바뀌었다고 표현했고, 다른 교수는 25억을 넘어 한도가 더 줄기 전에 상승 여력이 남은 준고가 주택을 서둘러 사려는 심리로 봤습니다.

다만 이 통계를 “대책 때문에 늘었다”로 단정하기는 어렵습니다. 기사도 인정하듯 집값이 올라서 원래 15억 이하였던 단지가 15~25억 구간으로 올라간 효과가 일부 섞여 있습니다. 같은 단지가 구간만 옮겨 갔는데 숫자상으로는 “15~25억 거래가 늘었다”로 잡히는 거죠. 실제로 동작구 노량진동의 한 단지는 작년 12월 처음 15억을 넘어 올해 9월 17억 신고가를 찍었습니다. 대출 한도의 영향과 단순 가격 상승 효과가 얼마씩인지는 이 통계만으로는 나누기 어렵습니다.

5. 실제 상황에 대입할 때 체크할 것들

💡 알리미 실전 팁

• 경계선 근처 매물이라면 계약 전에 은행 상담부터 받으세요. 15억 근처, 25억 근처에서는 가격 협상 1천만 원이 대출 2억을 가를 수 있습니다. 호가가 15억 1천만 원인 집이 흥정으로 15억이 되면 한도가 4억에서 6억으로 돌아옵니다(LTV와 DSR 조건을 충족한다는 가정).
• 한도 기준은 시가인데, 은행이 어떤 시세를 쓰는지(KB시세, 감정가 등)는 은행과 시점마다 다를 수 있습니다. 이 부분은 제가 근거 자료를 확인하지 못했으니 상담 때 직접 물어보세요.
• 대출 한도에 신경 쓰다가 놓치기 쉬운 게 취득세입니다. 위 표의 “필요한 자기 돈”에는 취득세와 중개 수수료가 빠져 있습니다. 매수 가격대별 취득세는 이슈알리미 부동산 종합 세금 계산기에서 바로 확인해 보실 수 있습니다.
• 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우에는 전세대출 이자가 DSR에 들어갑니다(2025년 10월 29일 시행). 갈아타기를 준비하는 분들은 기존 전세대출 이자가 DSR을 얼마나 깎는지도 같이 계산해야 합니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 정확히 15억이면 6억 나오나요?
A. “15억 이하”가 6억 구간이라 15억 정확히는 6억입니다. 다만 LTV 40%와 DSR 조건을 충족해야 합니다. 15억이 되는 순간 LTV 40%로 계산하면 마침 6억이라 한도에 딱 맞습니다.

Q. 비수도권은 어떤가요?
A. 이 구간별 한도는 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대에 적용됩니다. 비수도권 비규제지역은 이 표의 대상이 아닙니다. 다만 지방도 스트레스 DSR은 단계적으로 적용되고 있으니 은행에서 한도를 확인하세요.

Q. 신축 입주 잔금대출도 이 한도를 받나요?
A. 이 글을 쓰면서 잔금대출에 대한 예외 여부는 확인하지 못했습니다. 금융위원회 보도자료나 분양받은 단지의 취급 은행에서 직접 확인하시는 게 정확합니다.

Q. 이 한도는 앞으로 풀릴까요?
A. 제가 확인한 10월 15일자 보도까지는 같은 구조가 유지되고 있습니다. 정책이 바뀌면 이 글도 업데이트하겠습니다.

마무리

정리하면 이렇습니다. 수도권·규제지역에서는 집값 15억과 25억이 대출 한도의 경계선이고, 스트레스 DSR 하한 3%가 소득 기준 한도를 한 번 더 깎습니다. 서울 아파트 거래가 15~25억 구간으로 몰린 건 이 구조와 맞물려 있어 보이지만, 가격 상승으로 구간이 이동한 효과도 섞여 있어서 어디까지가 대책의 영향인지는 선을 긋기 어렵습니다.

집을 살 계획이 있다면 계약서 쓰기 전에 은행에서 한도 조회부터 받아 보세요. 같은 집이 가격 1천만 원 차이로 대출이 2억 달라지는 일은 이 구조에서는 실제로 일어납니다.