전세 만기인데 보증금을 못 받을 때 순서: 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령·소송, 비용과 지연이자까지

전세 만기가 가까운데 집주인이 “새 세입자 들어오면 줄게요”라고 한다면, 이 글을 한 번 끝까지 읽어 두세요. 보증금 문제에서 제일 흔한 실수는 돈 받기 전에 이사부터 가는 겁니다. 그 순간 이미 가지고 있던 권리를 잃을 수 있습니다.

순서만 지키면 대부분의 경우 길이 보입니다. 아래 순서대로 가면 됩니다.

1. 한눈에 보는 순서

단계	할 일	비용·기간
0	계약 종료일 확정, 증거 모으기	무료
1	내용증명 발송	우체국 1만~2만 원
2	임차권등기명령 신청	4만 원대, 결정까지 1~2주
3	지급명령 또는 반환소송	지급명령 1~2개월, 소송 4~6개월
4	강제집행 (경매·채권압류)	사건마다 다름

이 중 가장 중요한 건 2단계입니다. 이사를 가야 하는 분이라면 3단계보다 2단계를 먼저 끝내야 합니다.

2. 0단계: 계약이 언제 끝나는지부터

임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤에야 신청할 수 있습니다. 계약 기간 중에 접수하면 받아주지 않습니다. 종료일은 상황별로 이렇게 잡습니다.

• 계약 기간이 만료된 경우: 만료일
• 묵시적 갱신이 된 뒤 세입자가 해지를 통지한 경우: 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다
• 계약갱신요구권을 쓴 뒤 해지한 경우: 위와 같습니다

만기가 지나도록 아무 말이 없으면 묵시적 갱신이 되고, 그러면 해지 통지 후 3개월을 기다려야 합니다. 그래서 만기 전에 갱신할지 나갈지를 문자나 서면으로 남겨 두는 게 중요합니다.

이 단계에서 증거도 챙기세요. 계약서, 확정일자, 만기 안내 문자, 반환을 미루거나 약속한 통화·메시지가 나중에 소명 자료가 됩니다.

3. 1단계: 내용증명

내용증명은 “언제까지 보증금을 돌려달라”는 요구를 문서로 남기는 겁니다. 계약 내용, 입금받을 계좌, 반환 기한(보통 2주), 기한을 넘기면 법적 절차를 밟겠다는 문구를 넣습니다. 우체국에서 1만~2만 원이면 됩니다.

내용증명이 돈을 받게 해 주지는 않습니다. 하지만 반환을 요구한 시점과 내용이 기록으로 남아서, 지연이자를 따지거나 소송을 할 때 증거가 됩니다.

4. 2단계: 임차권등기명령, 이사 전에 반드시

왜 필요한가. 보증금을 받기 전에 이사하고 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다. 임차권등기를 해 두면 이사한 뒤에도 이 권리가 그대로 유지됩니다. 등기를 마친 뒤에 대항요건을 잃어도 이미 얻은 권리는 없어지지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3).

어떻게 신청하나. 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원이나 지원, 시·군 법원에 신청합니다. 대한민국 법원 전자소송 사이트에서 직접 할 수 있습니다. 준비할 서류는 다음과 같습니다.

• 임차권등기명령 신청서
• 임대차계약서와 확정일자 자료
• 임차 주택 등기사항증명서
• 주민등록등본 (점유와 전입을 증명)
• 보증금을 돌려받지 못한 증빙 (문자, 내용증명 등)

비용은 얼마나 드나.

항목	금액
인지대·송달료	약 3만 원 안팎
등록면허세	7,200원
등기신청수수료	3,000원
합계	약 4.1만~4.3만 원

공동 임대인이 2명이면 약 5.9만 원까지 늘어납니다. 이 비용은 집주인에게 청구할 수 있으니 영수증을 꼭 보관하세요. 법에도 신청과 등기에 든 비용을 집주인에게 청구할 수 있다고 정해져 있습니다(제3조의3 제8항).

2025년 4월 대법원은 이 등기 비용을 돌려받는 방법을 넓게 봤습니다. 집주인이 세입자를 상대로 월세 미납이나 원상복구비 소송을 걸어왔을 때, 세입자가 등기 비용을 반소나 상계로 주장해도 된다는 취지입니다(2024다221455). 비용 확정 절차만 써야 하는 게 아니라는 뜻입니다.

얼마나 걸리나. 신청 후 법원 결정까지 보통 1~2주, 등기부에 기록되기까지 며칠이 더 걸립니다. 신청부터 기록까지 2~3주로 잡으면 안전합니다.

이것만은 지키세요. 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 올라온 것을 눈으로 확인하기 전에는 이사도, 전출신고도 하지 마세요. 이 한 줄이 이 글에서 제일 중요합니다.

한계도 알아 두세요. 임차권등기는 보증금을 대신 받아 주는 제도가 아닙니다. 권리를 지켜 두는 장치입니다. 등기 이후에 그 집에 들어오는 새 세입자는 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없어서 집주인이 새 세입자를 구하기 어려워지는 압박 효과가 생기긴 합니다. 그렇다고 이것만 믿고 오래 기다리면 곤란합니다. 다음 단계로 넘어가세요.

5. 3단계: 지급명령 또는 반환소송

권리를 지켜 놨다면 이제 돈을 받을 수 있는 서류(집행권원)를 만들어야 합니다. 길은 두 가지입니다.

구분	지급명령	보증금반환소송
속도	집주인이 다투지 않으면 가장 빠름 (1~2개월)	4~6개월, 다투면 1년 가까이
비용	인지대가 소송의 10분의 1 수준	정식 소송 비용
집주인이 이의하면	송달 후 2주 안에 이의하면 소송으로 넘어감	–
집주인이 연락 두절이면	송달이 안 되면 진행이 어려움	소송으로 진행 가능

집주인이 돌려줄 의무를 인정하고 연락도 되는 상황이면 지급명령이 빠르고 쌉니다. 원상복구비 공제 같은 다툼이 예상되거나 집주인이 잠적했다면 처음부터 소송으로 가세요. 보증금이 3,000만 원 이하면 소액사건 절차가 적용돼서 비교적 빨리 끝나는 편입니다.

6. 지연이자는 언제부터, 얼마나

만기가 지났다고 이자가 자동으로 붙지는 않습니다. 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가, 세입자는 집을 비워 줄 의무가 있고, 이 둘은 동시에 이행해야 하는 관계입니다. 그래서 세입자가 집을 비우거나 비울 준비를 갖춰 제공한 때부터 이자를 따집니다.

• 소송 전: 연 5% (개인 집주인), 연 6% (상행위 관련 집주인)
• 소장이 집주인에게 송달된 다음 날부터: 연 12%

법정이율은 단리입니다. 미납 월세, 관리비, 원상복구비가 있으면 먼저 공제하고 계산합니다. 보증금별로 이자를 계산했습니다. 단위는 만 원입니다.

보증금	30일 (연 5%)	90일 (연 5%)	90일 (연 12%)	180일 (연 12%)
1억 원	41.1	123.3	295.9	591.8
2억 원	82.2	246.6	591.8	1,183.6
3억 원	123.3	369.9	887.7	1,775.3

3억 원 보증금이면 5%로 90일이 약 370만 원이고, 소장이 송달된 뒤 12%로 60일이면 약 590만 원이 더 붙습니다. 5%에서 12%로 바뀌는 시점이 소장 송달 다음 날이라는 점이 소송을 서두를 이유가 됩니다.

7. 4단계: 판결을 받은 뒤

판결이나 확정된 지급명령은 돈을 받을 수 있는 자격일 뿐입니다. 집주인이 그래도 안 주면 부동산 경매나 채권 압류·추심 같은 강제집행을 따로 해야 합니다.

여기서 현실적인 문제가 하나 있습니다. 집에 선순위 근저당이 많으면 경매로 넘겨도 배당을 못 받을 수 있습니다. 소송을 시작하기 전에 등기부에서 근저당 금액과 집주인의 다른 재산이 어떤지부터 확인하세요.

8. 보증보험에 가입했다면

전세보증금 반환보증(HUG, HF, SGI서울보증)에 가입했다면 소송 전에 보증기관에 먼저 문의하세요. 집주인 대신 보증기관이 돌려주고 나중에 집주인에게 받아 내는 구조라 소송보다 빠를 수 있습니다. 청구 요건과 시기는 기관마다 다르니 가입 증서의 안내부터 보세요.

9. 실전팁

💡 알리미 실전 팁

• 만기 6개월 전부터 갱신할지 나갈지를 문자나 서면으로 남겨 두세요. 묵시적 갱신이 되면 해지 통지 후 3개월을 기다려야 합니다.
• 이사 날짜를 먼저 잡지 마세요. 임차권등기가 등기부에 기록된 뒤에 이사 날짜를 정하세요.
• 등기부에서 임차권등기를 눈으로 확인하기 전에는 짐을 빼더라도 전출신고는 하지 마세요.
• 내용증명, 임차권등기 비용 영수증을 모아 두세요. 나중에 집주인에게 청구할 수 있습니다.
• 소득이 일정 수준 이하라면 대한법률구조공단에서 무료나 저렴한 상담과 소송 지원을 받을 수 있습니다.
• 이사 후 새 집의 취득세나 보유세가 궁금하다면 이슈알리미 부동산 종합 세금 계산기를 써 보세요.

10. 자주 묻는 질문

Q. 만기 전에 임차권등기를 신청할 수 있나요?

A. 안 됩니다. 계약이 끝난 뒤에 신청할 수 있고, 계약 기간 중에 접수하면 받아주지 않습니다.

Q. 집주인에게 서류가 송달되지 않아도 등기가 되나요?

A. 2023년 7월 시행된 개정법부터는 집주인에게 송달되지 않아도 법원 결정이 나면 등기할 수 있습니다. 집주인이 서류를 받지 않고 버티는 경우에도 길이 열려 있는 셈입니다.

Q. 이자는 만기 다음 날부터 받을 수 있나요?

A. 자동으로 붙지는 않습니다. 세입자가 집을 비우거나 비울 준비를 갖춰 제공한 때부터 계산합니다.

Q. 임차권등기를 직접 할 수 있나요?

A. 전자소송 사이트에서 직접 신청할 수 있습니다. 법무사에게 맡기면 수수료가 추가됩니다.

마무리

순서의 핵심은 두 가지입니다. 임차권등기가 등기부에 기록되기 전에는 이사하지 않는다. 만기 때 갱신할지 나갈지를 서면으로 남겨 둔다. 돈을 받는 절차는 그다음입니다.

※ 일반적인 정보 정리이며 개별 사건은 대한법률구조공단, 법무사, 변호사와 상담하세요.