양도세 장특공제, 2029년부터 ‘산 기간’만 봅니다: 10년 보유·2년 거주 집의 공제율 48% → 16% 계산

기사에 나온 예시 계산이 맞는지 궁금해서 직접 다시 계산해 봤습니다. 양도가 75억 원, 취득가 25억 원짜리 집을 10년 보유하고 10년 살았다면, 지금 기준으로는 양도세가 약 3억 1,600만 원입니다. 그런데 정부안대로 2029년에 팔면 같은 집이 약 13억 7,300만 원이 됩니다. 계산해 보니 기사 숫자와 정확히 맞았습니다.

공제율은 둘 다 80%인데 세금이 4배 넘게 뛰는 이유는 새로 생기는 공제 한도 때문입니다. 이 글은 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안 중 양도세 장기보유특별공제(이하 장특공제) 개편을 다룹니다. 어떤 집이 영향을 받는지, 보유·거주 기간별로 세금이 얼마나 달라지는지 직접 계산한 표 위주로 정리했습니다.

먼저 상태부터 말씀드립니다. 이건 정부안입니다. 9월 3일 국회에 제출됐고, 제가 이 글을 쓰는 10월 18일 시점에 통과됐다는 보도는 확인하지 못했습니다. 9월 초 보도를 보면 직장·학업·가족 돌봄 때문에 실거주하지 못한 1주택자 부담이 급증하지 않도록 공제 축소 속도를 조절하자는 의견이 나오고 있어서, 숫자가 바뀔 여지가 있습니다. (세무 자문이 아니라 정보 정리 글이고, 계산은 단순화한 것입니다.)

1. 뭐가 어떻게 바뀌나

지금은 1세대 1주택자가 보유 기간 공제(연 4%, 최대 40%)와 거주 기간 공제(연 4%, 최대 40%)를 합쳐 최대 80%를 받습니다. 정부안은 이걸 두 단계로 나눠 거주 쪽으로 옮깁니다.

양도 시점	보유 공제	거주 공제	합계 최대	공제 한도
2027년 말까지	연 4% (최대 40%)	연 4% (최대 40%)	80%	없음
2028년	연 2% (최대 20%)	연 6% (최대 60%)	80%	20억 원
2029년부터	폐지	연 8% (최대 80%)	80%	10억 원

위 표는 보유 3년 이상, 거주 2년 이상 요건을 채운 1세대 1주택 기준입니다. 거주 기간이 2년에 못 미치면 다른 공제표가 적용되는데, 이 글에서는 다루지 않았으니 해당되시는 분은 세무사에게 확인하세요.

두 가지만 짚고 가겠습니다. 최대치는 80%로 그대로입니다. 대신 80%를 채우려면 10년을 “보유”가 아니라 “거주”로 채워야 합니다. 그리고 공제 한도는 인별 연간 기준과 양도 물건별 기준이 각각 적용됩니다. 공동명의라면 지분율대로 나눠집니다.

참고로 양도가 12억 원 이하인 1주택은 비과세 요건을 갖추면 애초에 양도세가 없어서 이번 개편과 상관이 없습니다. 영향권은 12억을 넘는 고가 주택입니다.

2. 보유 기간은 같은데 거주 기간이 다르면

사례를 하나 잡았습니다. 취득가 8억 원, 양도가 20억 원, 보유 10년입니다. 12억 원까지는 비과세라서 양도차익 12억 원 중 과세되는 부분은 12억 × (20억−12억) ÷ 20억 = 4억 8천만 원입니다. 여기에 장특공제를 적용하고 기본공제 250만 원을 뺀 뒤 소득세율(6~45%)을 곱했습니다. 지방소득세 10%는 별도입니다.

거주 기간	2027년 말까지	2028년	2029년부터
10년	공제율 80% / 약 1,728만 원	80% / 약 1,728만 원	80% / 약 1,728만 원
5년	60% / 약 5,207만 원	50% / 약 7,031만 원	40% / 약 8,855만 원
2년	48% / 약 7,396만 원	32% / 약 1억 362만 원	16% / 약 1억 3,434만 원

10년 내내 산 집은 어느 시기에 팔아도 공제율이 80%로 같습니다. 반면 10년 보유·2년 거주는 2027년 말까지 48%였던 공제율이 2029년부터 16%로 내려가고, 세금은 7,396만 원에서 1억 3,434만 원으로 늘어납니다. 같은 집, 같은 기간 보유인데 거주 기간만 짧은 경우입니다.

계산 방식은 한 가지 검증을 거쳤습니다. 세무 블로그에 실린 예시(10년 보유·2년 거주, 과세 양도차익 12억 5천만 원)의 세액 2억 3,600만 / 3억 2,000만 / 4억 500만 원이 제 계산과 일치했습니다.

그리고 10년 이상 거주한 1세대 1주택은 양도가 30억 원 이하일 때 2027년 1월 1일부터 양도소득 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 늘어납니다. 위 표의 10년 거주 행은 250만 원 기준이라, 이 확대를 반영하면 세금이 약 600만 원 더 줄어든 약 1,130만 원이 됩니다. 기사 사례(양도가 30억, 취득가 15억)에서는 세금이 약 4,750만 원에서 3,900만 원으로 내려갑니다.

3. 진짜 폭탄은 공제 한도

공제율보다 더 큰 변수가 한도입니다. 2028년에 20억 원, 2029년부터는 10억 원이 상한입니다. 차익이 큰 집일수록 80%를 받아도 한도에 걸립니다.

취득가 15억, 양도가 40억 원에 10년 보유·10년 거주 집으로 계산해 봤습니다.

양도 시점	공제 가능액 (80%)	실제 공제액	양도세 (약)
2027년 말까지	14억 원	14억 원	1억 1,306만 원
2028년	14억 원	14억 원 (한도 20억 미달)	1억 1,306만 원
2029년부터	14억 원	10억 원 (한도 적용)	2억 7,801만 원

공제율은 그대로 80%인데 한도 때문에 세금이 약 1억 6,500만 원 늘어납니다. 서두에 말씀드린 75억 원 사례가 그래서 4배 넘게 뛴 겁니다. 양도가 30억 원, 취득가 10억 원인 집은 공제액이 9억 6천만 원이라 한도에 안 걸립니다. 기사에서 정부 관계자는 양도가 40억 원 이상 고가 주택이 주로 영향을 받는다고 설명했습니다.

4. 거주하지 못한 기간은 어떻게 되나

이사가 잦은 한국에서 “산 기간만 인정한다”가 가혹하다는 반응이 나온 건 당연합니다. 정부안에도 완충 장치는 있습니다. 한 세무사 블로그가 정리한 내용으로는 다음과 같습니다.

• 취학, 직장 변경, 1년 이상 치료가 필요한 질병, 학교폭력 피해 전학, 해외 체류, 60세 이상 직계존속 봉양 때문에 다른 시·군으로 옮긴 기간은 최장 3년까지 거주 기간으로 인정
• 재개발·재건축으로 새 집이 된 경우 공사 기간의 2분의 1을 거주 기간으로 인정
• 등록임대주택의 임대 기간을 거주 기간으로 인정 (조정대상지역 아파트 매입임대는 제외)

이 부분은 한 곳의 정리에 의존했으니, 해당되는 분은 재정경제부 보도자료나 국세청에서 최종 문구를 확인하세요.

5. 그래서 어떻게 계산해 보면 되나

💡 알리미 실전 팁

• 자기 집 숫자로 직접 해 보는 순서는 간단합니다. 취득가, 예상 양도가, 보유 연수, 거주 연수를 적고, 양도가가 12억을 넘으면 차익을 (양도가−12억)÷양도가 비율로 안분한 다음, 위 표의 공제율을 곱하세요.
• 일찍 파는 게 정답이라는 얘기가 아닙니다. 공제율이 낮아지는 시기와 매도 시점, 이사 계획, 다른 세금은 따로 따져야 합니다. 정부안이 국회에서 바뀔 수도 있고요.
• 양도세를 계산할 때 취득세와 보유세를 같이 보고 싶으시면 이슈알리미 부동산 종합 세금 계산기에서 확인해 보실 수 있습니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 개편안은 확정된 건가요?
A. 아닙니다. 정부안이고 국회 심의를 거쳐야 합니다. 9월 초에는 비거주 1주택자 종부세 공제를 현행으로 되돌리는 수정이 정부안에 이미 반영됐고, 장특공제도 속도 조절 논의가 나올 수 있다는 보도가 있었습니다.

Q. 이미 10년 넘게 보유했는데 거주는 2년뿐입니다. 어떻게 되나요?
A. 정부안 기준으로 2027년 말까지는 현행 48%(보유 40% + 거주 8%)가 적용됩니다. 2029년 이후에는 거주 2년분인 16%만 남습니다. 개편 전에 쌓인 보유 기간을 어떻게 반영하는지에 대한 세부 경과규정은 제가 본 자료에서는 확인되지 않았습니다.

Q. 양도가 12억 원 이하면요?
A. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세 자체가 없어서 영향이 없습니다.

Q. 다주택자는요?
A. 다주택·조정대상지역 규정은 별도 표가 있고, 중과 한시 완화 일정도 따로 있습니다. 보도마다 연도별 수치가 조금씩 달라서 이 글에서는 다루지 않았습니다.

마무리

정리하면 공제율의 최대치는 그대로 80%인데, 그걸 채우는 재료가 “가진 기간”에서 “산 기간”으로 바뀌고, 2029년부터는 10억 원 한도까지 생깁니다. 오래 살았고 차익이 크지 않은 집은 영향이 작고, 오래 갖고 있었지만 거주 기간이 짧거나 차익이 아주 큰 집은 영향이 큽니다.

세금은 정부안이 확정되고 나서 다시 계산해야 하니, 이 글의 표는 방향을 가늠하는 용도로 봐 주세요. 확정되면 업데이트하겠습니다.