2027 종부세 개편안 총정리: 올해 12월 납부 기준과 달라지는 점, 내 집 세금 시뮬레이션

“내년에 종부세가 바뀐다는데, 올해 고지서는 어느 기준이죠?”

10월 중순이 되면 부동산 커뮤니티에 같은 질문이 반복됩니다. 8월에 발표된 세제개편안 때문에 “이미 종부세가 바뀐 것 아니냐”고 오해하는 분이 많기 때문입니다.

결론부터 말씀드리면 올해(2026년분) 종부세는 현행 기준 그대로 11월 고지, 12월 1~15일 납부입니다.

개편안은 국회 심사를 통과해야 효력이 생기고, 통과하더라도 내년분부터 적용되는 내용이 중심입니다.

이 글에서는 “올해 기준”과 “개편안 기준”을 분리해서, 내 집 세금이 실제로 어떻게 달라지는지 직접 계산한 결과까지 정리했습니다.

⚠️ 이 글은 일반적인 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다. 개인별 세액은 재산세 상당액 공제, 고령자·장기보유 공제, 합산배제 여부 등에 따라 달라지므로 홈택스 또는 세무사로 확인하세요.

1. [올해 기준] 2026년분 종부세, 이것만 확인하세요

• 과세기준일: 6월 1일 (이 날 소유자가 납세의무자)
• 기본공제: 1세대 1주택 공시가격 12억 원, 그 외 9억 원
• 공정시장가액비율: 주택분 60%
• 납부 기간: 12월 1일~15일 (11월 중순경 고지서 발송)
• 분납: 납부세액이 250만 원을 초과하면 6개월 내 분납 가능
• 기한 경과 시: 납부지연가산세가 붙으므로 기한 내 납부 필수

계산의 뼈대는 다음 한 줄입니다.

(공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 = 과세표준 → 세율 적용 → 재산세 상당액 등 공제

시세가 아니라 공시가격이 기준이라는 점이 가장 자주 혼동됩니다. 공시가격은 국토교통부 ‘부동산공시가격 알리미’에서 조회할 수 있습니다.

2. [내년 이후] 정부안 핵심: 보유 중심에서 거주 중심으로

정부는 8월 3일 2026년 세제개편안을 발표했고, 9월 1일 국무회의에서 일부 수정해 확정한 뒤 9월 3일 국회에 제출했습니다. 발표 한 달 만에 가장 크게 바뀐 부분이 비거주 1주택 기본공제입니다.

구분	현행	8월 3일 발표안	9월 1일 확정 정부안
실거주 1주택 기본공제	12억	14억	14억 (유지)
비거주 1주택 기본공제	12억	9억	12억 (현행 유지)
부부 공동명의 (거주)	각 9억	각 9억	각 9억
부부 공동명의 (비거주)	각 6억	각 4억	각 6억
세 부담 상한	150%	200%	150% (현행 유지)
공정시장가액비율	60%	70% (3주택 이상·조정대상지역은 2028년 80%)	70% 방향 유지

추가로 발표안에는 다음 내용이 포함되어 있었습니다. 국회 심사 과정에서 달라질 수 있으니 “발표안 기준”으로만 참고하세요.

• 과세표준 6억~12억 구간 세율 1.0% → 1.3%
• 12억 초과 구간 세율을 단계적으로 올리고, 2028년부터 주택 수와 관계없이 가액 기준으로 일원화
• 1세대 1주택 세액공제에서 보유 기간 공제를 거주 기간 공제로 전환, 공제 한도 신설 (2027년 800만 원, 2028년 600만 원)

3. 내 집 세금 시뮬레이션 (공시가격 18억·19억·25억)

아래는 종부세 산출세액을 단순 비교한 것입니다. 재산세 상당액 공제, 고령자·장기보유 세액공제, 농어촌특별세는 반영하지 않았으며, 개편안의 정부안 기준(공정시장가액 70%, 6~12억 구간 1.3%)을 적용했습니다. 세율은 현행 과표 3억 이하 0.5%, 3~6억 0.7%, 6~12억 1.0%를 기준으로 했습니다.

사례	현행 과세표준	개편안 과세표준	현행 세액	개편안 세액	변화
A. 실거주 1주택 공시가 18억	3.6억	2.8억	약 192만 원	약 140만 원	약 −52만 원
B. 비거주 1주택 공시가 19억	4.2억	4.9억	약 234만 원	약 283만 원	약 +49만 원
C. 실거주 1주택 공시가 25억	7.8억	7.7억	약 540만 원	약 581만 원	약 +41만 원

계산 예시 (사례 A)

• 현행: (18억 − 12억) × 60% = 3.6억 → 3억 × 0.5% + 0.6억 × 0.7% = 192만 원
• 개편안: (18억 − 14억) × 70% = 2.8억 → 2.8억 × 0.5% = 140만 원

읽는 법은 간단합니다. 기본공제가 14억으로 오르는 실거주 중간 가격대는 세금이 줄고, 공시가격이 20억 원대 중반을 넘어가면 공정시장가액비율과 세율 인상 효과가 공제 확대 효과를 앞지릅니다. 비거주 1주택은 기본공제는 그대로인데 공정시장가액비율만 올라 세 부담이 늘어납니다.

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4. 11월 고지서 받기 전 체크리스트

1. 6월 1일 기준 내 명의 주택 수와 공시가격 합계 확인
2. 합산배제·특례(임대주택 등)를 9월 신고기간에 놓쳤다면 12월 납부 기간에 추가 신청 가능한지 확인
3. 부부 공동명의 vs 단독명의 중 유리한 쪽 판단 (1주택 공동명의는 납세의무자를 선택하는 특례가 있으므로 국세청 안내 확인)
4. 250만 원 초과 시 분납 여부와 12월 15일까지의 자금 계획
5. 홈택스에서 고지 세액이 실제와 다르면 자진신고로 바로잡기

5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 개편안은 이미 확정된 건가요?
A. 아닙니다. 정부안이 확정되어 국회에 제출된 단계이며, 국회 재정경제기획위원회 심사를 거쳐 수정될 수 있습니다. 실제로 정부도 발표 후 한 달 만에 비거주 1주택 공제 축소안을 철회했습니다.

Q2. 올해 12월에 내는 세금도 바뀌나요?
A. 개편안이 통과되더라도 적용 시점은 내년분부터가 중심입니다. 올해 고지서는 현행 기준으로 발송되는 것이 원칙입니다.

Q3. 실거주 1주택자는 무조건 유리한가요?
A. 아닙니다. 위 시뮬레이션처럼 공시가격이 높은 구간은 오히려 늘 수 있습니다. 본인 공시가격으로 직접 계산해 보셔야 합니다.

Q4. 거주 기간은 어떻게 인정받나요?
A. 취학, 전근, 질병, 해외 체류, 부모 봉양 등 불가피한 사유는 거주 기간으로 인정하는 방향이며, 세부 기준은 시행령에서 정해집니다. 최종 기준은 국세청·재정경제부 공지를 확인하세요.

6. 마치며

1. 올해분: 11월 고지서가 오면 12월 15일까지 납부 (250만 원 초과 시 분납 검토)
2. 내년분 대비: 내 집 공시가격 기준으로 현행과 개편안 세액을 한 번 계산해 두고, 국회 통과 여부를 12월까지 확인