1세대 1주택 양도세 비과세 요건 총정리 (2026년): 2년 보유·거주, 12억 초과분 계산, 일시적 2주택 처분기한

집을 팔기로 마음먹었다면 계약서 쓰기 전에 확인할 게 있습니다. 내가 비과세 대상인지, 아니라면 세금이 얼마인지입니다. 이걸 계약 후에 확인하면 되돌릴 수 없는 경우가 많습니다. 이 글은 1세대 1주택 양도세 비과세 요건과 12억 원이 넘는 집의 세금 계산법을 정리했고, 양도가별 세금도 직접 계산해 넣었습니다.

결론부터 말씀드리면 이렇습니다. 12억 원 이하 집이고 요건을 갖췄다면 세금이 0원입니다. 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세되고, 거기에 장기보유특별공제가 붙습니다.

1. 비과세 요건 네 가지

요건	내용
주택 수	양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유
보유 기간	취득일부터 양도일까지 2년 이상
거주 기간	취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주
양도가액	12억 원 이하면 전액 비과세, 초과하면 초과분만 과세

이 중에서 제일 많이 놓치는 건 거주 요건입니다. 조정대상지역 여부는 집을 산 시점을 기준으로 봅니다. 나중에 그 지역이 해제돼도 거주 요건은 그대로 적용됩니다. 반대로 집을 산 뒤에 조정대상지역으로 지정됐다면 원칙적으로 거주 요건이 붙지 않습니다.

2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 확대됐습니다. 그러니 이 뒤에 서울이나 해당 경기 지역에서 집을 샀다면 2년 거주가 필요하다고 보는 게 안전합니다.

2. 양도일은 언제인가

기간 요건은 양도일 기준으로 따집니다. 양도일은 잔금을 다 받은 날과 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아닙니다. 보유 2년이 며칠 모자라는데 잔금을 앞당기면 비과세를 놓칠 수 있고, 반대로 잔금일을 하루 늦춰 요건을 채우는 경우도 있습니다. 계약서를 쓸 때 잔금일을 이 요건에 맞춰 정하세요.

3. 12억 원이 넘으면 어떻게 계산하나

12억 원을 넘는 집(고가주택)은 양도차익 전체가 아니라 12억 원을 넘는 비율만큼만 과세합니다.

과세 대상 차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액

여기에 장기보유특별공제를 적용하고 기본공제 250만 원을 뺀 뒤 기본세율(6~45%)을 곱합니다. 1세대 1주택은 장기보유특별공제를 보유 기간과 거주 기간을 따로 계산해 합산합니다. 보유 3년 이상이면 연 4%(최대 40%), 거주 2년 이상이면 연 4%(최대 40%)이고, 둘을 합쳐 최대 80%입니다. 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 80%를 받습니다.

4. 양도가별 세금, 직접 계산했습니다

현행 규정(2026년 양도분)과 기본세율로 계산했습니다. 지방소득세 10%를 더한 금액이고, 단위는 만 원입니다. 취득가는 양도가에 맞춰 가정했습니다.

양도가 / 취득가	보유·거주	과세 대상 차익	장특 공제율	양도세(지방세 포함)
12억 / 6억	10년·10년	0	–	0
15억 / 8억	10년·10년	1.4억	80%	약 282
15억 / 8억	10년·2년	1.4억	48%	약 1,222
20억 / 8억	10년·10년	4.8억	80%	약 1,901
20억 / 8억	10년·2년	4.8억	48%	약 8,135
25억 / 10억	10년·10년	7.8억	80%	약 4,223
25억 / 10억	5년·5년	7.8억	40%	약 17,629

계산 예를 하나 풀어 보겠습니다. 15억 원에 팔고 취득가가 8억 원, 10년 보유·10년 거주인 경우입니다.

1. 양도차익: 15억 − 8억 = 7억 원
2. 과세 대상 차익: 7억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1.4억 원
3. 장기보유특별공제 80%: 1.12억 원
4. 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 약 2,550만 원
5. 세율 15%, 누진공제 126만 원 → 양도세 약 256만 원 (지방소득세 포함 약 282만 원)

표에서 눈여겨볼 건 거주 기간 차이입니다. 같은 15억 원 집인데 10년 거주하면 약 282만 원, 거주 2년이면 약 1,222만 원입니다. 20억 원이면 약 1,901만 원과 약 8,135만 원으로 벌어집니다. 보유만 하고 거주를 안 한 집은 세금이 급격히 늘어납니다.

5. 일시적 2주택이면

이사 때문에 새 집을 먼저 샀다면 집이 두 채가 됩니다. 이때도 조건을 지키면 기존 집을 비과세로 팔 수 있습니다.

• 기존 주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤에 새 주택을 취득해야 합니다.
• 기존 주택은 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주도 필요합니다.
• 새 주택을 취득한 날부터 3년 안에 기존 주택을 팔아야 합니다. 이 기한은 지역과 상관없이 모두 같습니다.
• 3년의 시작은 새 주택의 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아닙니다. 가장 많이 놓치는 부분입니다.

기한을 넘기면 비과세가 사라지고 일반 양도세가 부과됩니다. 경우에 따라 다주택자 중과가 붙을 수도 있습니다. 기한이 가까운데 팔리지 않는다면 가격을 조정해서라도 기한 안에 파는 편이 낫습니다. 기한을 넘겨 내는 세금이 그 차이보다 훨씬 큰 경우가 많기 때문입니다.

6. 신고는 비과세여도 하세요

양도세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하고 납부합니다. 비과세 대상이어도 신고해 두는 것이 안전합니다. 신고를 안 하면 나중에 비과세 요건을 입증해야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다.

7. 앞으로 바뀔 수 있는 것

정부 세제개편안은 장기보유특별공제를 보유 기간 중심에서 거주 기간 중심으로 바꾸는 안입니다. 올해 양도하는 분에게는 해당이 없고, 정부안대로면 양도세 개편은 내년 1년을 유예한 뒤 2028년부터 적용됩니다. 국회는 11월부터 심사를 시작하고, 여당 일부에서는 비거주 예외를 넣자는 의견이 나오고 있습니다. 개편안의 거주 중심 공제율 계산은 장기보유특별공제 거주 전환 글에 정리했습니다.

8. 실전 팁

💡 알리미 실전 팁

• 계약 전에 취득 당시 조정대상지역이었는지 확인하세요. 취득일 기준이고, 나중에 해제됐어도 같습니다.
• 잔금일을 정할 때 보유 2년과 거주 2년이 채워진 뒤인지 달력으로 세어 보세요. 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이 양도일입니다.
• 거주 기간 증빙은 주민등록초본으로 합니다. 이사를 자주 다녔다면 전입 기록을 미리 떼어 보세요.
• 일시적 2주택이라면 새 집 잔금일에서 3년 되는 날을 달력에 적어 두세요.
• 12억 원을 넘는 집은 세금이 거주 기간에 크게 좌우됩니다. 팔 시기를 정하기 전에 모의 계산을 해 보세요.
• 이슈알리미 부동산 종합 세금 계산기에서 양도세와 취득세를 같이 계산해 볼 수 있습니다.

9. 자주 묻는 질문

Q. 12억 원이 넘는 집은 비과세가 안 되나요?
A. 12억 원 이하 부분은 비과세이고, 12억 원을 넘는 비율만큼만 과세됩니다. 위 4번 표를 보세요.

Q. 거주 요건은 언제부터 따지나요?
A. 집을 산 시점에 그 지역이 조정대상지역이었는지로 판단합니다. 나중에 지정이 풀려도 요건은 그대로입니다.

Q. 계약은 했는데 잔금 전에 요건이 채워지나요?
A. 양도일은 계약일이 아니라 잔금일이나 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 요건은 이 날 기준으로 따집니다.

Q. 일시적 2주택 3년 기한을 넘기면요?
A. 비과세가 사라지고 일반 양도세가 부과됩니다. 다주택 중과가 적용될 수도 있습니다.

Q. 비과세인데 신고를 안 해도 되나요?
A. 비과세 대상이어도 신고해 두는 게 안전합니다. 신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다.

마무리

정리하면 12억 원 이하 집이 요건을 갖췄다면 세금이 없습니다. 12억 원을 넘는 집이라면 거주 기간이 세금을 좌우합니다. 파는 날짜와 잔금일, 조정대상지역 여부, 이 세 가지만 계약 전에 점검해도 큰 실수는 피할 수 있습니다.

※ 일반적인 정보 정리이며 개별 사안은 세무사와 상담하세요.