기준금리가 두 번 올랐고, 지난 10월 15일에는 9월 코픽스가 3.43%로 껑충 뛰었습니다. 변동금리 주담대를 쓰고 있다면 다음 금리 조정일에 이자가 오를 가능성이 큽니다. 그래서 이 글은 “내 대출 이자가 정확히 얼마나 늘어나는지”를 금액으로 계산하는 데 집중했습니다.
결론부터 말씀드리면 이렇습니다. 4억 원 대출에서 금리가 0.5%p 오르면 이자가 연 200만 원, 월 약 17만 원 늘어납니다. 11월 금통위에서 인상이 재개되면 추가로 더 오를 수 있습니다.
1. 기준금리는 어디까지 올랐나
| 시점 | 기준금리 | 내용 |
|---|---|---|
| ~2026년 6월 | 2.50% | 2025년 5월부터 8회 연속 동결 |
| 2026년 7월 16일 | 2.75% | 0.25%p 인상, 2023년 1월 이후 첫 인상, 위원 7명 만장일치 |
| 2026년 8월 | 3.00% | 0.25%p 추가 인상 |
| 2026년 10월 22일 | 3.00% | 동결 |
10월 동결은 긴축이 끝났다는 뜻이 아닙니다. 9월 소비자물가 상승률이 2.9%로 한국은행 목표 2%를 여전히 웃돌고, 시장은 11월 금통위에서 인상을 재개할지를 지켜보고 있습니다. 한국은행도 7월에 앞으로 몇 차례 회의를 “열려 있다”고 밝혔습니다.
2. 코픽스 3.43%, 변동금리 대출자에게 무슨 뜻인가
주담대 변동금리는 코픽스에 연동됩니다. 10월 15일 은행연합회가 발표한 9월 코픽스는 이렇습니다.
| 구분 | 9월 | 8월 | 변동 |
|---|---|---|---|
| 신규취급액 기준 | 3.43% | 3.18% | +0.25%p |
| 잔액 기준 | 3.15% | 3.05% | +0.10%p |
| 신잔액 기준 | 2.79% | 2.71% | +0.08%p |
신규취급액 기준 코픽스는 올해 들어 가장 높은 수준입니다. 연초 1월에 2.77%였으니 9개월 만에 0.66%p 올랐습니다. 잔액 기준과 신잔액 기준 코픽스는 6개월 연속 오르고 있습니다.
내 대출이 어느 코픽스에 연동돼 있는지가 중요합니다. 신규취급액 기준은 시장금리를 빠르게 반영하고, 잔액·신잔액 기준은 천천히 움직입니다. 대출 약정서에서 연동 기준과 금리 변동 주기를 확인해 보세요.
혼합형이나 고정금리 대출은 은행채 금리에 연동되는데, 금리 인상 기대가 반영돼 이미 먼저 올랐습니다. 동결이 나와도 이미 오른 금리가 바로 내려가지는 않습니다.
3. 내 이자는 얼마나 늘었나, 직접 계산했습니다
원금이 그대로라고 가정하고 금리가 오를 때 늘어나는 연 이자와 월 이자를 계산했습니다. 단위는 만 원입니다.
| 대출 원금 | +0.25%p | +0.5%p | +0.75%p | +1.0%p |
|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 연 75 (월 6.2) | 연 150 (월 12.5) | 연 225 (월 18.8) | 연 300 (월 25) |
| 4억 원 | 연 100 (월 8.3) | 연 200 (월 16.7) | 연 300 (월 25) | 연 400 (월 33.3) |
| 5억 원 | 연 125 (월 10.4) | 연 250 (월 20.8) | 연 375 (월 31.2) | 연 500 (월 41.7) |
올해 신규취급액 코픽스 상승폭 0.66%p를 그대로 적용하면, 4억 원 대출은 연 이자가 약 264만 원, 월 약 22만 원 늘어난 셈입니다. 3억 원이면 연 198만 원, 5억 원이면 연 330만 원입니다.
원리금균등 방식으로 갚는 분들은 월 상환액으로 보는 게 더 체감됩니다. 30년 만기 원리금균등, 현재 금리 4.0%라고 가정하고 금리가 오를 때 월 상환액이 얼마나 늘어나는지 계산했습니다. 단위는 만 원입니다.
| 대출 원금 | 현재 월 상환액(4.0%) | +0.25%p | +0.5%p | +1.0%p |
|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 143.2 | +4.4 | +8.8 | +17.8 |
| 4억 원 | 191.0 | +5.8 | +11.7 | +23.8 |
| 5억 원 | 238.7 | +7.3 | +14.6 | +29.7 |
5억 원 대출에서 금리가 1%p 오르면 월 상환액이 약 30만 원, 연으로는 약 356만 원 늘어납니다. 금리 0.25%p 인상이 한 번이면 월 5만~7만 원 수준이지만, 이게 누적되면 만만치 않습니다.
4. 변동, 혼합, 고정, 어느 쪽이 유리한가
정답은 없고 계산으로 판단해야 합니다. 판단 기준은 두 가지입니다.
- 고정·혼합형 금리가 변동형보다 얼마나 높은가
- 앞으로 변동형 금리가 그 격차보다 더 오를 것인가
예를 들어 4억 원 대출에서 고정형이 변동형보다 0.3%p 높다면, 그 차이는 연 120만 원입니다. 변동금리가 1년 안에 0.3%p 넘게 오르면 고정형이 유리해지고, 그렇지 않으면 변동형이 유리합니다. 11월 금통위에서 인상이 재개되면 변동금리 상승 압력이 커지고, 동결이 이어지면 격차가 줄어듭니다.
금리 변동 위험을 줄이고 싶은지, 이자를 조금이라도 아끼고 싶은지에 따라 갈립니다. 대출 만기까지 남은 기간이 길수록 금리 변동의 영향이 누적되기 때문에 변동 폭이 클수록 고정형의 가치가 커집니다.
5. 갈아타려면 중도상환수수료부터
변동에서 고정으로, 또는 더 낮은 금리의 은행으로 갈아타려면 기존 대출을 갚아야 하고, 그때 중도상환수수료가 붙습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 요율 | 5대 시중은행 주담대 약 0.65% 안팎 (고정·변동 모두) |
| 계산식 | 상환 원금 × 수수료율 × (잔여일수 ÷ 1,095일) |
| 면제 | 대출 실행일로부터 3년이 지나면 0원 |
| 부분 상환 | 다수 은행이 매년 최초 대출금액의 10% 이내 상환은 수수료 면제 |
기준 기간이 대출 만기와 상관없이 3년(1,095일)으로 고정돼 있습니다. 예를 들어 4억 원 대출을 수수료율 0.65%로 전액 갚을 때, 3년 중 남은 기간이 1년이면 약 87만 원, 2년이면 약 173만 원입니다. 수수료율이 1.2%인 상품이라면 각각 약 160만 원, 약 320만 원입니다. 수수료율은 은행마다 다르고 해마다 바뀌니 본인 약정서에서 확인하세요.
갈아타서 아끼는 이자가 이 수수료와 갈아타기 비용보다 커야 이득입니다. 위 계산을 적용하면 이렇습니다. 4억 원 대출에서 금리를 0.3%p 낮출 수 있다면 연 120만 원을 아낍니다. 대출을 받은 지 3년이 거의 다 됐다면 남은 기간이 짧아 수수료가 작으니 갈아타기가 유리합니다. 받은 지 1년밖에 안 됐다면 수수료가 약 173만 원이라, 아낀 이자로 본전을 뽑는 데 1년 반 가까이 걸립니다. 부대 비용까지 더하면 더 걸립니다. 3년이 지나기 직전이라면 면제 시점까지 기다리는 게 유리할 수 있습니다.
6. 갈아타기 전에 확인할 것
- 기존 대출을 받은 지 보통 6개월 이상 지나야 하고, 연체가 없어야 합니다.
- 인지세와 근저당 설정비 같은 부대 비용이 발생할 수 있습니다.
- 새 은행에서 DSR, LTV, 신용 심사를 다시 통과해야 합니다. 다른 신용대출이 많으면 한도가 줄어 거절될 수 있습니다.
- 토스, 카카오페이, 네이버페이 같은 대출 비교 플랫폼에서 아파트 담보 주담대는 조회와 신청이 가능하고, 심사는 보통 2~7영업일 걸립니다. 빌라나 단독주택은 은행 앱에서 따로 신청합니다.
- 금리 유형, 우대금리 조건(급여 이체, 카드 사용), 중도상환수수료, 부대 비용을 같이 비교하세요. 3~4곳은 비교해 보세요.
7. 실전 팁
💡 알리미 실전 팁
- 대출 약정서를 꺼내서 연동 기준(신규취급액 코픽스인지 잔액 코픽스인지), 금리 변동 주기, 중도상환수수료율, 대출 실행일을 확인하세요.
- 대출 실행일에 3년을 더한 날짜를 달력에 적어 두세요. 이 날 이후에는 중도상환수수료가 0원입니다.
- 가능하면 매년 최초 대출금액의 10% 이내 부분 상환을 활용하세요. 수수료 없이 원금을 줄일 수 있습니다.
- 11월 금통위 결과가 나온 뒤 변동금리 조정일이 가깝다면, 조정 직전과 직후 월 상환액을 비교해서 갈아탈지 정하세요.
- 월 상환액이 소득에서 차지하는 비중이 높다면, 한도와 DSR 때문에 갈아타기가 막힐 수 있으니 미리 은행에 문의하세요.
- 집을 사고팔 계획이라면 이슈알리미 부동산 종합 세금 계산기에서 취득세와 양도세를 함께 계산해 보세요.
8. 자주 묻는 질문
Q. 기준금리가 오르면 내 대출금리는 바로 오르나요?
A. 변동형은 코픽스 연동이라 반영 시차가 약 1~2개월입니다. 혼합형·고정형은 은행채 금리에 연동되어 더 빨리 반영됩니다.
Q. 10월에 동결됐으니 금리가 내려가나요?
A. 동결은 인상 중단일 뿐 인하가 아닙니다. 이미 오른 대출금리가 바로 내려가지 않고, 11월 금통위에서 인상이 재개될 수도 있습니다.
Q. 코픽스는 신규취급액 기준과 잔액 기준이 어떻게 다른가요?
A. 신규취급액 기준은 그달에 새로 조달한 자금 금리라 시장금리 변화를 빨리 반영합니다. 잔액 기준과 신잔액 기준은 기존 조달 자금까지 포함해서 천천히 움직입니다.
Q. 중도상환수수료가 없는 시점은 언제인가요?
A. 대출 실행일로부터 3년이 지나면 0원입니다. 그 전에는 남은 기간만큼 비례해서 붙습니다.
Q. 부분 상환도 수수료가 붙나요?
A. 다수 은행이 대출 실행일 기준 매년 최초 대출금액의 10% 이내 상환에는 면제합니다. 은행마다 다르니 약정서로 확인하세요.
마무리
정리하면 변동금리 주담대는 코픽스 3.43%를 반영해 이자가 늘어날 가능성이 크고, 4억 원 기준 금리 0.5%p 상승이면 연 200만 원입니다. 갈아탈지 말지는 아낄 수 있는 이자와 중도상환수수료를 비교해서 정하세요. 대출 실행일 3년 시점과 11월 금통위 결과, 이 두 날짜를 먼저 확인해 두면 됩니다.
※ 일반적인 정보 정리이며 개별 대출 상품은 금융기관에 문의하세요.
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