토허제 12월 31일 만료, 연장·해제·확대 시나리오별로 달라지는 것 (허가 절차·실거주 의무 정리)

서울 아파트를 사려면 구청 허가부터 받아야 하는 상태가 1년 넘게 이어지고 있습니다. 이 규제의 효력은 올해 12월 31일에 끝납니다. 정부는 아직 연장할지 풀지 결정하지 않았고, 연말 사이에 거래 시기를 잡고 있는 사람이라면 이 날짜가 계약 일정에 직접 영향을 줍니다.

이 글에서는 지금 적용되는 규칙을 먼저 정리하고, 만료 이후 가능한 시나리오 세 가지를 나눠서 매수자·매도자·세입자 입장에서 어떻게 달라지는지 봅니다.

1. 지금 적용 중인 토허구역, 어디까지인가

2025년 10·15 대책으로 지정된 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.

구분	지역
서울	25개 자치구 전체
경기	과천, 광명, 의왕, 하남, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지 — 12곳

대상은 아파트입니다. 아파트 1개 동이 섞여 있는 연립·다세대 단지도 포함되고, 오피스텔과 상가는 해당하지 않습니다.

2. 허가 절차와 지켜야 할 의무

허가구역 안에서 대상 주택을 유상으로 사고팔 때는 매수자와 매도자가 함께 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 법적으로 효력이 없습니다.

단계	내용
① 계약	계약서에 “토지거래허가를 받는 조건”을 명시하고 계약금 지급
② 신청	매수자·매도자가 공동으로 구청에 신청, 자금조달계획서 제출
③ 허가	신청일로부터 15일 이내에 허가증 교부
④ 이행	허가일로부터 4개월 이내에 취득 절차를 마치고 입주
⑤ 거주	입주 후 2년간 직접 거주 (이 기간에는 매매·임대 불가)

위반하면 부담이 큽니다.

• 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금
• 허가받은 목적대로 쓰지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 매년 부과 (이용 의무 기간이 끝날 때까지)

허가 대상이 아닌 거래도 있습니다. 대가 없는 상속·증여, 법원 경매(민사집행법), 공익사업 협의취득 등은 허가 없이 가능합니다.

3. 세입자 낀 집은 예외가 생겼다

“토허구역은 전세 끼고 못 산다”는 말은 올해 5월 이후로는 절반만 맞습니다. 정부가 2026년 5월 12일 대책에서 실거주 의무 유예를 세입자가 있는 주택 전체로 넓혔고, 9월 17일에 한 번 더 늘렸습니다.

항목	내용
대상 주택	2026년 5월 12일 기준 임대차 계약이나 전세권이 설정돼 있던 주택
매수자 조건	5월 12일부터 허가 신청일까지 계속 무주택
입주 유예	기존 임대차 계약 종료 때까지, 갱신계약 1회까지 인정 (최대 3년 3개월)
허가 신청 기한	2027년 12월 31일 (기존 2026년 12월 31일에서 1년 연장, 10월 1일 시행)
유예 중 대출	주택담보대출 전입신고 의무 면제
유예 후	입주해서 2년 거주 의무는 그대로

유예는 갭투자를 허용하는 제도가 아닙니다. 세입자가 나간 뒤에는 들어가 살아야 하고, 그 뒤 2년을 채워야 합니다. 다주택자 양도세 중과도 5월 10일 재개돼서, 허가를 받는다고 세금이 가벼워지지는 않습니다.

4. 시장은 지금 어떤 상태인가

10월 둘째 주 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.16% 올라 88주 연속 상승입니다. 강남구(-0.35%)·서초구(-0.27%)·송파구(-0.21%)는 내리고, 중랑(0.42%)·성북(0.41%)·서대문(0.40%) 같은 외곽이 오르는 모양입니다.

지표	수치
서울 아파트 매매 거래량	5월 8,900건 → 8월 4,600건
서울 아파트 매매 매물	연초 5만 7,000건 → 최근 7만 4,000건 (약 30% 증가)
갭투자 비중	2025년 10월 37.9% → 2026년 8월 6.1%
전월세 매물	전년 동기 대비 12% 감소 (정부는 입주 물량 부족이 주된 원인이라는 입장)

거래는 줄고 매물은 쌓이는데 가격은 외곽 중심으로 계속 오르는 구조라, 풀어도 부담이고 유지해도 거래 위축이 길어지는 상황입니다.

5. 정부의 입장은?

• 국토교통부 관계자(10월 16일 주택공급 정례브리핑): 토허제 적용 기간은 올해 말까지이고, 시장 상황을 계속 모니터링하겠다고 밝혔습니다.
• 홍지선 국토교통부 장관 후보자(9월 16일 인사청문회): 연말 이후 유지 여부는 시장 상황을 면밀히 살피고 관계 부처와 협의해서 결정하겠다고 했습니다.

두 발언 모두 결정 시점과 기준을 못 박지 않았습니다. 연장이든 해제든 연말 직전에 공고가 나올 가능성이 큰 구조입니다.

6. 시나리오별로 달라지는 것

아래는 정부가 확정한 내용이 아니라, 선택지별로 규칙이 어떻게 바뀌는지 정리한 것입니다.

시나리오	매수자	매도자	세입자
해제 (12/31 만료 후 재지정 없음)	구청 허가 없이 계약 가능, 신규 계약의 실거주 2년 의무 없음. 대출 규제(15억 초과 주담대 한도 등)는 토허제와 별개로 남음	매수 대기 수요가 한꺼번에 들어올 수 있어 호가 조정이 빠를 수 있음	실거주 의무로 묶였던 매물이 풀리면서 전월세 매물이 늘어날 여지
연장 (서울 전역 + 경기 12곳 1년 재지정)	지금 규칙 그대로. 허가·4개월 이내 입주· 2년 거주	매수자가 실수요자로 한정돼 거래 속도가 느린 상태 유지	세 낀 집 유예 (신청 2027년 말까지)가 이어져 매수자가 입주를 미루는 구조 유지
확대 (대상 지역·유형 추가)	허가 받아야 하는 지역이 늘어나 인접 지역 매수 계획도 허가 기준으로 다시 점검	풍선효과 지역의 매도 타이밍 변수	해당 지역도 입주 의무가 생겨 전월세 매물 감소 압력

💡 알리미 실전 팁

1. 연말 계약이라면 날짜부터 거꾸로 계산하세요. 허가 처리에 15일, 허가 후 4개월 이내 이행이 기준입니다. 12월 31일 직전에 계약하면 허가 신청 시점이 효력 만료 시점과 겹칩니다.
2. 세입자 있는 매물을 노린다면 5월 12일 기준을 확인하세요. 그날 임대차 계약이나 전세권이 있던 집이어야 하고, 매수자도 그날부터 계속 무주택이어야 합니다.
3. 허가를 받았다면 중간에 임대를 놓는 계획은 접으세요. 입주 후 2년은 매매·임대가 모두 막혀 있고, 어기면 이행강제금이 매년 붙습니다.
4. 토허제가 풀려도 대출·세금은 별개입니다. 규제지역 담보대출 한도와 다주택 양도세 중과는 토허제 만료와 무관하게 적용됩니다.

세금 쪽 계산이 필요하면 부동산 세금 계산기에서 양도세와 취득세를 먼저 돌려보세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 토허제가 해제되면 바로 허가 없이 살 수 있나요?
A. 효력이 끝난 날 이후 체결하는 계약은 구청 허가 대상이 아닙니다. 다만 같은 시기에 재지정 여부가 공고되기 때문에, 계약 전에 구청이나 국토교통부 공고를 확인하는 것이 안전합니다.

Q. 허가 없이 계약금만 먼저 냈는데 문제가 되나요?
A. 허가구역에서 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없고 처벌 대상입니다. 계약서에 “토지거래허가를 받는 조건”을 명시하는 방식으로 진행해야 합니다.

Q. 2년 실거주 중에 직장 때문에 이사해야 하면요?
A. 허가받은 목적대로 쓰지 않으면 이행강제금(취득가액 10% 범위, 매년) 대상입니다. 불가피한 사유가 있다면 구청에 사전에 문의하세요.

Q. 상속받은 집도 허가가 필요한가요?
A. 대가 없는 상속·증여는 허가 대상이 아니고 실거주 의무도 없습니다. 부담부 증여처럼 대가가 있는 경우는 따로 확인해야 합니다.

Q. 경매로 낙찰받아도 실거주해야 하나요?
A. 민사집행법에 따른 경매는 허가 대상에서 빠집니다. 낙찰 후 의무 적용 여부는 구청별로 안내가 다를 수 있어 낙찰 전에 확인하세요.

마치며

12월 31일은 토허제의 끝일 수도, 1년짜리 연장의 시작일 수도 있습니다. 정부가 연말까지 시장을 보고 판단하겠다고 한 만큼, 계약 일정이 있다면 허가 소요 기간과 이행 기한부터 계산해 두는 게 가장 현실적인 대비입니다. 결정 공고가 나오면 이 글도 바로 업데이트하겠습니다.

※ 일반적인 정보 정리이며, 개별 거래의 허가 여부와 세금은 관할 구청과 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.